阮宜铃：酒店设计与收益规划的关系

阮宜铃 绿城集团副总经理

我来自绿城集团，我们绿城集团从去年开始重新组建了绿城酒店资产管理公司，为什么不叫酒店管理公司？也是区分于这些酒店品牌，我们作为业主方成立了一个酒店资产管理公司。目前我们跟各个国际品牌，包括凯悦集团、包括四季、包括万豪、包括喜来登、希尔顿等等这些，大概我们有30家在营的已经在建的以及拟建的酒店，目前的资产规模是比较大的数字。

我们为什么要成立这个资产管理公司？主要还是从资产回报的角度来思考这个问题的。实际上谈到一个投资回报，作为我们业主肯定关心的，不管是对股东、对管理者、还是对员工来说，我们关心的是投资回报，这也是一个现实的问题。对于投资回报，作为酒店本身我想用一个公式来说，从数学来说很简单，就是分子和分母的关系，分子大了、分母是固定的这个投资回报就大了。所以说我们在投一个酒店的时候，其实很重要就是你的总投资要确定，这个总投资可以说不包括土地成本的总投资，因为土地成本在各个地方、各个城市、各个开发商拿到土地成本都是不一样的，以及土地成本跟土地开发、报表之间的关系每个开发商处理也是不一样的，所以我们就把土地成本先抛开，因为在不同时期获得的土地成本也是不一样的。单单从酒店本身的建造成本，含资金成本在内，我们定义为是投资，这是分母。

分子实际上，整个也可以叫现金回报，现金回报就是说，这个分子跟我们酒店经营者息息相关的叫GOP，GOP概念作为酒店经营者都是了解的，GOP的概念对财务的概念来说应该是一个息税前的概念，就是除掉利息，还有折旧等等，这个息税前的概念就是GOP的概念，就是经营者所承担的责任，除掉他人工、费用等等，做酒店行业的很清楚GOP的概念。我们作为现金回报，酒店投资者做完这个以后剩下的就是老板的事情，老板去交利息、去交所得税、以及去计他的折旧。这个公式讲完以后GOP就很重要了，因为往往总投资可能是由投资人决定的，但是这个GOP做成什么样的，是跟我们设计师、跟我们经营者有很大的关系。

这里提到一个话题，叫收益管理，收益管理作为酒店管理是非常非常清晰的话题，就是怎么样能够产生好的收入，减去合理的成本和费用以外产生的收益。收益管理的完成是要由空间来实现的，这个空间我们跟设计师交流应该说叫收益规划，其实刚才尹总也都提到了，收益规划其实就是跟我们设计师有很大的关系，刚才成本韩总已经讲的非常非常多很有道理的话题，所以收益规划是很重要的，收益规划跟品牌有很大的关系，以及跟所在的城市、以及地段、以及现实的状况、还有未来要交付的酒店在未来时间，因为现在可能三年以后、五年以后的交付，五年以后运行至少十面是不落伍的，所以现在考虑开始要十五年他运行的时候是如何符合这个城市、如何符合这个地段、如何符合未来的消费，这十五年他们消费是一个什么样的状态。

说到收益规划我特别想跟大家分享的一个我自己也思考比较多的事情，因为我们中国的酒店发展应该说没有自己的一个管理体系，这个管理体系更多的是来自美国、西方、欧洲的这些管理体系，他的管理模式是以客房为主导的概念管理模式引到中国来了，我们中国、亚洲更多做的是hotel，不仅仅房间为主导了，特别是SPA、特别是宴会、中餐的功能加大。现在中国、亚洲的酒店，除掉客房的部分面积是远远超过美国的一些酒店，包括欧洲的一些酒店。这部分坦率说，我们发的力量还是不够的，更多的是把客房定义为是酒店的客人，其实这部分面积、以及业主的投入和支出，甚至已经超过客房的面积了，正是因为这样的条件下所以这部分面积是要单独来思考的，包括酒店管理公司，包括设计师，都是要单独来思考的。如果说这部分只是借助以前欧美的经验，我觉得是不够的，因为我们算了一下，很多面积按欧美的经验应该是20%已经很多了，餐饮的面积、SPA的面积、建设的面积20%已经很高了，20%到25%，但是现在往往我们国内的酒店基本上都要做过超过30%、40%，不知道银泰多少这部分面积，等下会后可以讨论一下，韩总肯定有这方面的教训。所以这部分面积如果没有单独拿出来思考的话，又符合这个品牌，同时又符合亚洲，同时又符合我们空间规划的管理，这部分我觉得是要跟我们的设计师、业主很认真的讨论这个问题的，我觉得收益规划可能这部分未来我们自己是要多考虑这方面的问题，反正我们绿城自己这部分也是比较检讨，而且也是需要花一些精力去跟管理公司、跟设计师、跟经营团队来因地制宜的来思考。